Redução do IVA para 6% na construção nova e arrendamento de rendas moderadas
Recentemente, o governo aprovou uma alteração fiscal no setor habitacional, com o objetivo de facilitar o acesso à habitação e estimular a oferta de imóveis a preços mais acessíveis.
Esta medida traduz-se na redução da taxa do IVA de 23% para 6% na construção de habitação nova e em projetos destinados ao arrendamento com rendas moderadas. Para beneficiar desta alteração fiscal os imóveis devem ter um valor de construção até 648.022€ e as rendas mensais não podem ultrapassar os 2.300€.
O propósito desta medida visa aumentar a oferta habitacional acessível e estimular o investimento em imóveis destinados à habitação. Trata-se de uma alteração que irá impactar as margens dos construtores e investidores imobiliários.
Para além da alteração do IVA esta nova medida também inclui benefícios fiscais adicionais para os senhorios e inquilinos.
Os senhorios que celebrarem contratos com rendas moderadas passam a beneficiar de uma taxa de IRS reduzida de 10% e os inquilinos poderão deduzir no IRS até 900€ em 2026 e 1.000€ em 2027, com base nos contratos abrangidos.
Novas alterações fiscais da OCC para o setor imobiliário
A Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) publicou, a 16 de setembro novos esclarecimentos importantes sobre o tratamento fiscal de algumas operações imobiliárias.
Ressalta a importante clarificação da OCC sobre o enquadramento fiscal da cessão da posição contratual em contratos de promessa de compra e venda. Se esta posição for vendida por um valor superior ao inicialmente pago, a diferença poderá ser considerada uma mais-valia tributável em sede de IRS, conforme o artigo 10.º do Código do IRS.
Outro aspeto importante refere-se aos adiantamentos pagos por empresas para aquisição de terrenos urbanos e a possibilidade de, caso o negócio não se concretizar, serem considerados perdas fiscalmente dedutíveis em IRC, desde que cumpridos os requisitos legais do artigo 23º do Código de IRC.
Estas orientações reforçam a necessidade de um planeamento fiscal cuidadoso em operações imobiliárias para garantir o correto tratamento contabilístico e fiscal.
Hong Kong, Liechtenstein e Uruguai são excluídos da lista de paraísos fiscais
No dia 5 de setembro de 2025 foi publicado no diário da república a Portaria n.º 292/2025/1, que altera a Portaria n.º 150/2004, revogando a inclusão de Hong Kong, Liechtenstein e Uruguai na lista nacional de regimes fiscais claramente mais favoráveis.
O que mudou?
- Estas jurisdições apresentaram pedidos formais de revisão, acompanhados de pareceres favoráveis da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), os quais consideraram que já não cumprem os critérios que justificavam a sua permanência na lista.
- A Portaria entra em vigor no dia seguinte à sua publicação (6 de setembro de 2025), mas produz efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026.
Impactos esperados:
Com esta alteração, deixam de aplicar-se as penalidades agravadas que incidem nas operações com entidades residentes nessas jurisdições, nomeadamente:
- Retenções máximas (agregadas +35%) sobre dividendos, juros e royalties, quando estas entidades sejam beneficiárias desses rendimentos;
- Agravamentos fiscais de IMI ou IMT que eram aplicados justamente por se tratar de entidades domiciliadas em “paraísos fiscais”.
- Limitações à dedutibilidade de certos pagamentos a entidades nessas jurisdições, que deixam de vigorar nas operações que ocorrem em ou após 2026.
O que fazer agora?
Dada a magnitude destas mudanças, recomenda-se que as empresas e investidores que mantêm relações com entidades em Hong Kong, Liechtenstein ou Uruguai:
- Reavaliem eventuais estruturas fiscais que dependem de benefícios extras por “regimes favoráveis”;
- Verifiquem se direitos adquiridos (contratos, rendimentos futuros) poderão beneficiar da nova situação;
- Ajustem projeções e consultem o seu consultor fiscal para maximizar vantagens legais e evitar surpresas.
